l’errore del Notariato sullo stato legittimo #finsubitoagevolazioni

Parlare di bonus edilizi non è assolutamente semplice ma se la
detrazione si chiama superbonus, l’affare si complica
esponenzialmente soprattutto a causa di una normativa fuori
controllo che in quattro anni è stata modificata direttamente o
indirettamente 38 volte.

Proprio per questo motivo, benché la lettura e l’analisi della
normativa dovrebbero essere sempre la guida per eccellenza, in
questi anni è stato molto utile leggere gli interventi e i
documenti predisposti dagli enti preposti al controllo (Agenzia
delle Entrate ed Enea), dai diversi soggetti interessati
(architetti, ingegneri, geometri, commercialisti, avvocati e
notai), oltre che (naturalmente) quelli della giustizia
amministrativa.

La prima edizione della guida è stata pubblicata successivamente
alla pubblicazione del Decreto-Legge 31 maggio 2021,
n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis), convertito con
modificazioni dalla Legge 29
luglio 2021, n. 108, che tra le altre cose ha previsto una
delle più importanti novità per il superbonus.

L’art. 33, comma 1, lettera c) del Decreto Semplificazioni-bis
ha, infatti, sostituito il comma 13-ter, art. 119, D.L. n. 34/2020
(Decreto Rilancio) ed inserito il comma 13-quater. Due commi che,
ricordiamo, hanno previsto per il superbonus:

1. la presentazione della famosa o famigerata CILAS per gli
   interventi non comportanti la demolizione e ricostruzione
   dell’edificio;
2. la non attestazione dello stato legittimo all’interno della
   CILAS;
3. la deroga all’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico
   Edilizia), per cui l’abuso edilizio non è più causa di decadenza
   dall’incentivo;
4. le nuove cause di decadenza del superbonus (mancata
   presentazione della CILAS, mancata indicazione del titolo
   abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto
   d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la
   legittimazione, interventi in difformità dalla CILAS, mancato
   rispetto dei requisiti minimi);
5. la possibilità per la pubblica amministrazione di effettuare
   ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di
   intervento.

Nella prima
edizione della guida, il Notariato, relativamente alla
regolarità urbanistica, affermava che:

• la CILAS non richiede l’attestazione dello stato
  legittimo;
• “per la presentazione dei progetti relativi agli interventi
  che possono beneficiare del Super-Bonus, non è necessario attestare
  la cd. “doppia conformità”, ossia la conformità del nuovo progetto
  agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti e lo
  stato legittimo del fabbricato ossia la sua legittima
  costruzione” (concetto ancora poco chiaro);
• esistono delle difformità che rientrando nel concetto di
  tolleranza non costituiscono abuso edilizio;
• avendo la norma escluso l’attestazione dello stato legittimo,
  ha anche reso irrilevanti ai fini del superbonus non solo le
  tolleranze ma ogni altra difformità edilizia.

Questa parte della guida si conclude affermando:

Ovviamente la irrilevanza degli eventuali abusi commessi
sull’edificio è limitata alla fruizione del Super-Bonus. La norma
in commento, infatti, precisa che resta comunque impregiudicata
ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di
interventi. Pertanto, se l’edificio presenta degli abusi edilizi,
potranno comunque essere eseguiti gli interventi ammessi al
Super-Bonus (e si potrà fruire del beneficio) ma ciò non comporterà
sanatoria implicita degli abusi stessi, che rimarranno assoggettati
alle relative sanzioni amministrative e penali (laddove
previste).

L’ultima
edizione della guida del Notariato (giugno 2024), relativamente
alla sezione sulla regolarità urbanistica ed, in particolare, alla
non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del
fabbricato, risulta sostanzialmente identica alla prima versione
della guida.

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