Mercato delle locazioni, case inutilizzate e affitti brevi riducono le soluzioni a medio-lungo termine — idealista/news #finsubito

Il mercato delle locazioni è al centro della prima edizione dell’Osservatorio Affitti 2023, condotto da Nomisma per conto di Crif e in collaborazione con Confabitare. In base a quanto emerso, nonostante una domanda elevata (oltre 700.000 richieste di locazione stimate da Nomisma nel 2023), esiste una significativa discrepanza tra l’offerta disponibile e la domanda effettiva. Nello specifico, in Italia circa l’11% delle abitazioni rimane non utilizzato o non concesso in locazione, bloccando di fatto il mercato degli affitti. Se poi all’elevata quota di immobili inutilizzati si associa l’accresciuta dimensione degli affitti brevi, diventa evidente quanto stia diventando sempre più difficile trovare soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine.

È questa la fotografia scattata dall’Osservatorio Affitti 2023, che si propone di offrire una visione dettagliata e informativa sulle dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore degli affitti in Italia. Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, ha sottolineato: “L’Osservatorio Affitti è impegnato nel monitorare da vicino le dinamiche del mercato della locazione in Italia e nell’esplorare soluzioni mirate che consentano di affrontare concretamente le criticità presenti e rendere il mercato più fluido. Solo attraverso una collaborazione continua tra i diversi attori coinvolti, analisi continue e l’adozione di approcci innovativi possiamo creare un mercato degli affitti più sostenibile e accessibile per tutti”.

Affitti in Italia, lo scenario di domanda e offerta

L’Osservatorio Affitti 2023 ha evidenziato che in Italia il 57% delle abitazioni è di proprietà e utilizzato come prima abitazione, il 10% delle case sono destinate alla locazione e l’11% è a disposizione, ovvero non è né locato né utilizzato come prima abitazione. La conseguenza di ciò è una sostanziale scarsità di offerta che unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni circa, ha determinato un aumento dei canoni di locazione (+2,1% nel 2023).

Secondo quanto precisato dall’indagine, “far coincidere domanda e offerta nel mercato della locazione è una sfida complessa, poiché si basa sull’asimmetria informativa tra locatore e locatario, sia relativamente all’affidabilità economica di quest’ultimo, sia ad aspetti di carattere più socioculturali e di approccio alla buona gestione dell’immobile preso in locazione”. 

I dati dell’Osservatorio dicono che arriva al 30% la quota dei proprietari che si dichiarano non disposti a concedere in locazione le proprie abitazioni, con una maggiore concentrazione tra coloro che possiedono un’unica abitazione oltre quella di residenza/vacanza (questa quota scende al 15% per chi dichiara invece di possedere 3 o più abitazioni oltre quella di residenza). Escludendo dal campione chi non ha mai concesso in locazione immobili di proprietà, circa il 10% dei rispondenti dichiara poi di aver affittato in passato una o più abitazioni di proprietà, ma di non averne più intenzione. Fra questi, quasi il 40% ha avuto esperienze negative (come sfratti, ingiunzioni di pagamento, mancati pagamenti) che li ha fatti desistere. Nonostante ciò, l’indagine ha rilevato che “attualmente la metà dei proprietari di immobili ‘extra’ (oltre a quello di residenza o vacanza) ha in locazione almeno un’abitazione, e un ulteriore 30% si dice pronto a concederla in locazione nel futuro prossimo”.

Affidabilità economica dell’inquilino

Ad avere un peso considerevole nella decisione dei locatori di mettere un proprio immobile in affitto sono alcuni specifici elementi: la stabilità contrattuale o la tipologia di lavoro in generale e l’assenza di pendenze di pagamento. 

Questo a fronte del fatto che la morosità e i ritardi nel pagamento dell’affitto sono problemi diffusi, con quasi 1/3 dei locatori che dichiara di aver subìto fenomeni di morosità (concentrati soprattutto fra le 2 e le 4 mensilità) e il 13% degli affittuari che dichiara di aver saltato almeno un pagamento. L’Osservatorio ha evidenziato che la stessa dinamica si registra anche rispetto a ritardi nel pagamento dell’affitto: il 27,5% degli affittuari ha dichiarato di aver pagato l’affitto in ritardo almeno una volta nell’ultimo anno, mentre il 38% dei locatori ha parlato di ritardi.

Ma quali sono le cause della morosità dei locatari? In base a quanto emerso, la morosità è principalmente causata dall’emergere di spese impreviste (nel 40% dei casi), specialmente tra liberi professionisti, imprenditori, lavoratori autonomi e artigiani, soggetti che scontano una discontinuità nelle entrate. Poi, in seconda battuta, in 1 caso su 3 la morosità è dovuta ad una temporanea perdita di lavoro o a difficoltà legate al reddito, incidenza che si alza sensibilmente in presenza di redditi bassi o nulli (operai e casalinghe/i). 

L’indagine ha però evidenziato che, nonostante le difficoltà, circa il 50% dei locatori preferisce attendere prima di intraprendere azioni legali per la morosità, facendo emergere il profilo di un “proprietario tollerante”. La percentuale di chi decide di procedere per vie legali aumenta con il numero di abitazioni possedute.

Mercato degli affitti in Italia, quali sono le sfide e le innovazioni

Con l’obiettivo di ridurre le attuali criticità nel mercato degli affitti, stanno nascendo specifici servizi. Uno di questi à “Affittabile”, un servizio introdotto da Crif che permette all’inquilino di qualificarsi di fronte al proprietario di casa attraverso un documento che da un lato attesta il livello di affidabilità del soggetto nel rispettare gli impegni di pagamento, dall’altro identifica il canone medio mensile sostenibile. Un servizio che sembra interessare sia locatori (80%) che locatari (41%).

Beatrice Rubini, executive director di Crif, ha spiegato: “L’adozione di strumenti innovativi come Affittabile può contribuire a migliorare la fiducia e la stabilità nel mercato degli affitti, garantendo un ambiente più equo e trasparente per tutti i partecipanti. Come già avviene in altri Paesi, va sottolineata l’importanza per gli affittuari di poter fare affidamento su un sistema che riconosca e certifichi la loro affidabilità economica e la sostenibilità degli impegni di spesa, aiutando ad influenzare positivamente i locatori e il mercato della locazione”.

Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare, ha sottolineato: “Confabitare è impegnata a migliorare la situazione abitativa in modo che tutti abbiano accesso a un alloggio sicuro. Nel mercato immobiliare attuale, un documento che mostra in modo oggettivo l’affidabilità di un potenziale conduttore può rappresentare la soluzione per ripristinare la fiducia tra le parti e rilanciare il sistema degli affitti, contribuendo a migliorare l’efficienza e la trasparenza del mercato”.