Negli ultimi anni si è sviluppato molto velocemente il settore
delle strutture extra alberghiere, che ha dato la possibilità a
molte persone che dispongono di un immobile a destinazione
residenziale di ottenere un reddito alternativo. Secondo la
normativa regionale in vigore nelle 20 regioni italiane, sono
generalmente attività ricettive a conduzione familiare tipo
Bed & Breakfast quelle strutture che
forniscono servizi di alloggio e prima colazione in un’unità
abitativa a destinazione d’uso residenziale. Ogni regione
può definire diversamente le norme da rispettare per aprire un
B&B alle quali ci si deve attenere rigorosamente.
Le agevolazioni fiscali sugli interventi di recupero del
patrimonio edilizio e per l’efficientamento energetico è
un’ottima occasione per intervenire su immobili
che sono già destinati a questo tipo di attività o che potranno
esserlo successivamente. Lo “status quo” dell’uso
dell’immobile è determinante per sapere come fruire degli sconti
fiscali, come vedremo in seguito.
L’attività ricettiva tipo B&B può essere svolta sia in
fabbricati unifamiliari o bifamiliari, come le villette, sia in
appartamenti siti in condomìni. Pertanto, in entrambi i casi questi
immobili possono rientrare sia nel superbonus 110% o 90%, salvo i
limiti e le condizionalità previste dalla legge e dagli atti
dell’Agenzia delle Entrate, sia in tutti gli altri bonus edilizi
previsti dalla normativa.
Le risposte dell’Agenzia delle Entrate
Tra gli interpelli presentati all’Agenzia delle Entrate ce ne
sono due dedicati all’attività di B&B che mettono un punto
sulla questione spesso dibattuta se il superbonus possa essere o
meno applicato anche sugli immobili adibiti all’attività ricettiva
in argomento (interpello
n. 570 del 9 dicembre 2020 e interpello
n. 65 del 28 gennaio 2021).
Con l’interpello 570/2020 l’istante, titolare di partita iva,
svolge in forma professionale l’attività ricettiva e chiede se
possa accedere al superbonus 110% per i lavori sulla sua unità
abitativa unifamiliare.
Nella risposta l’Agenzia ha voluto premettere che “Ai sensi
del comma 9, lettera b) del citato articolo 119 sono agevolabili
gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori
dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità
immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10». In base al citato
comma 10 tali soggetti possono beneficiare delle detrazioni
riferite agli interventi di efficientamento energetico su un numero
massimo di due unità immobiliari. Con riguardo all’ambito di
applicazione soggettivo del Superbonus, la citata circolare n. 24/E
del 2020 ha chiarito che con la locuzione «al di fuori
dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni» il
Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus
riguarda unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non
riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del
TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni
(articolo 54, comma 2, del TUIR)”.
Viene richiamata, poi, la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020,
con riferimento alle spese sostenute per interventi di
ristrutturazione edilizia che danno diritto alla detrazione di cui
all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi TUIR.
La Circolare ha precisato che, ”in base a quanto previsto dal
comma 5 del medesimo articolo 16-bis del TUIR, se gli
interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali
adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione,
ovvero all’esercizio dell’attività commerciale,
la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento,
quindi la detrazione è calcolata sul 50 per cento delle spese
sostenute. Con la risoluzione 24 gennaio 2008 n.
18/E è stato chiarito che la detrazione va ridotta al 50
per cento anche nell’ipotesi specifica di interventi che
interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente
anche all’attività di Bed and Breakfast (occasionale o
abituale)”.
La risposta all’interpello, dunque, non è una vera e propria
novella ma richiama quanto già evidenziato dalla prassi sin dal
2008 e mette un punto fermo al quale gli operatori del settore si
devono attenere.
Pertanto, tutti gli interventi di riqualificazione energetica
previsti su un immobile adibito promiscuamente all’attività
ricettiva, potranno accedere al superbonus calcolando però le
agevolazioni ridotte al 50%.
Nella risposta all’interpello 65/2021 l’Agenzia delle Entrate,
oltre a ribadire i concetti già espressi nell’interpello
precedentemente menzionato, tiene a precisare che “tale
principio si applica anche qualora sulla unità immobiliare
residenziale adibita promiscuamente anche all’esercizio di attività
commerciale di Bed and Breakfast (occasionale o abituale) siano
realizzati interventi antisismici di cui
all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n.
63 del 2013 (cd. sismabonus). Ciò in quanto per effetto del rinvio,
contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013,
all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del (TUIR), gli
interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo
articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di
riferimento generale”.
Invece, continua la risposta, “analoga previsione
non sussiste nel caso delle spese per interventi di
riqualificazione energetica che danno diritto
alla detrazione attualmente disciplinata dall’articolo 14, del
decreto legge n. 63 del 2013 (cd. ecobonus) o ammessi al Superbonus
ai sensi dei commi 1 e 2 del citato articolo 119 del decreto
Rilancio”.
L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, “stante la sostanziale
simmetria tra le agevolazioni spettanti per interventi di
riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio
(ivi inclusi gli interventi antisimici), ritiene che anche qualora
siano realizzati interventi di riqualificazione energetica ammessi
al Superbonus su immobili residenziali adibiti promiscuamente
all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio
dell’attività commerciale, la predetta detrazione è ridotta al 50
per cento”.
Questa analisi è molto interessante perché porta verso un altro
tipo di ragionamento. Se è vero che il sismabonus ordinario è
assorbito attualmente dalla norma del supersismabonus,
l’ecobonus ha vita propria e potrebbe trovare via
libera, sin dalla richiesta del titolo abilitativo o dalla
presentazione di una Cila, in un progetto di efficientamento
energetico dove non è previsto il doppio salto di classe energetica
e non deve essere coerente con la rigida previsione normativa del
superbonus. Infatti, si ricorda che l’ecobonus è ammesso anche per
gli edifici non residenziali ed è detraibile anche dalle
imprese.
Questo ragionamento porta alla seguente conclusione: in caso di
applicazione ridotta del superecobonus al 110%, la detrazione
ammessa sarebbe del 55% (50% di 110%), mentre in caso di ecobonus
ordinario l’aliquota applicabile sarebbe del 50/65%. Con le nuove
condizioni previste per le unifamiliari, il superbonus è sceso al
90%. In questo caso, la detrazione sarebbe pari al 45%. Inoltre, il
superbonus 90% per le unifamiliari ha scadenza 31 dicembre 2023,
mentre l’ecobonus 50/65% ha scadenza 31 dicembre 2024.
Diverso è il discorso per gli immobili che potranno essere
adibiti ad attività ricettiva successivamente agli
interventi. Se l’immobile ha tutti i requisiti soggettivi ed
oggettivi per utilizzare il superbonus in occasione degli
interventi edilizi programmati, non c’è nessuna norma che ne vieti
l’utilizzo per intero. Non sono infatti le “intenzioni” che possono
essere un ostacolo all’utilizzo del credito d’imposta al 110% o al
90% sui lavori di efficientamento energetico.
Tenendo presente che l’Amministrazione Finanziaria adotterà
tutti gli strumenti a sua disposizione per verificare se le
attività avviate sono elusive al fine di ottenere maggiori
detrazioni, sarà opportuno non prevedere una ristrutturazione con
caratteristiche tipiche di un’attività ricettiva, come ad esempio
quattro camere tutte con bagno interno, reception all’ingresso e
building automation nell’ambito dell’abbattimento delle barriere
architettoniche per l’apertura delle singole stanze.
Conviene ristrutturare come privato o come imprenditore?
La scelta di operare in qualità di “privato” sull’immobile di
cui si ha disponibilità va vista prima di tutto in un’ottica
finanziaria. Il privato, con molta probabilità,
prima del blocco delle cessioni, ha utilizzato la forma dello
sconto in fattura o della cessione del credito per ottenere il
minor esborso possibile nei lavori di ristrutturazione. Le
asseverazioni dei tecnici e il visto di conformità del
commercialista lo tutelano maggiormente anche dal punto di vista
sanzionatorio. L’immobile può essere predisposto per un’attività di
B&B sostanzialmente con interventi uguali a quelli che
potrebbero essere fatti per un immobile adibito ad abitazione
(cappotto termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione,
impianti fotovoltaici, colonnine per la ricarica dei mezzi di
trasporto elettrici, sostituzione di infissi, tende da sole,
impianto di domotica) che saranno tutti agevolati al 110% o al 90%
in attesa di trasformare l’immobile così ristrutturato in struttura
ricettiva.
Dal punto di vista fiscale, il privato, se da
una parte ha la possibilità di utilizzare il bonus in misura piena,
dall’altra non potrà considerare spese deducibili i costi
sostenuti.
Se invece il detentore dell’immobile volesse utilizzarlo sin
dall’inizio come bene strumentale per la sua
impresa, saranno applicate le norme del TUIR per le attività
imprenditoriali, artistiche o professionali.
Pertanto, la valutazione se scegliere l’una o l’altra
alternativa va fatta tenendo in considerazione tutti i risvolti
fiscali che tale scelta comporta. La detraibilità
dell’iva, l’ammortamento di beni strumentali, la deduzione di tutti
i costi di avviamento e di gestione, la possibilità di aderire ad
una serie di agevolazioni regionali e nazionali che riguardano le
attività imprenditoriali come i contributi a fondo perduto o i
prestiti garantiti dallo Stato, hanno un peso specifico importante
nella valutazione della scelta soprattutto a medio-lungo termine,
soprattutto adesso che non c’è più la possibilità di cedere il
credito od ottenere lo sconto in fattura.
A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità
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